NBR 12.721/2006 – CONSIDERAÇÕES ACERCA DA AVALIAÇÃO DOS CUSTOS UNITÁRIOS DE CONSTRUÇÃO

NBR 12.721/2006 – CONSIDERAÇÕES ACERCA DA AVALIAÇÃO DOS CUSTOS UNITÁRIOS DE CONSTRUÇÃO NO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.


Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Edilson Santos da Rocha[2]

Há que se considerar, a priori, que objetivo final da incorporação é, além da conclusão da obra e entrega das unidades, a constituição de propriedade individual sobre as unidades imobiliárias integrantes de conjuntos de imóveis, em geral, edifícios de dois ou mais pavimentos, bem como a instituição do regime especial de copropriedade sobre as partes do conjunto imobiliário destinadas à propriedade e ao uso comum de todos os titulares e/ou ocupantes das unidades imobiliárias autônomas[3].

A incorporação imobiliária é, portanto, uma atividade empresarial sujeita aos regramentos da Lei 4.591/64[4], que todavia, não se aplicam aos loteamentos e parcelamentos do solo urbano cobertos pelo Decreto-Lei 58, de 10.12.1937, Lei 6.766, de 19/12/1979, e legislações posteriores[5].

Nesse sentido, preleciona o parágrafo único, do art. 28, da Lei 4.591/64, que:

“... Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

A Lei 4.591/64 (Lei dos Condomínios e das Incorporações), impõe exigências consubstanciadas, especialmente nos artigos 28, 31, 32, 39, 48, 51, 53, 54, 55, 59, 60, 65 e 66, com o propósito de definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas em que estas se realizam, para a alienação (venda) total ou parcial da edificação ou conjunto de edificações[6].

Por esse viés, traz para si significado especial a implementação de dispositivos normativos que conduzam à determinação exata do objeto de transação: A unidade individual e sua construção. Em paralelo, também ganha notoriedade a implantação de preceitos permissivos a uma adequada estruturação econômico financeira das incorporações, estabelecendo um mecanismo de comparação entre preços da transação e valores de custo da construção avaliados de acordo com o disposto na NBR 12.721/2006.

Por conseguinte, trata-se de instituto complexo de promessa futura de entrega das unidades imobiliárias por parte do incorporador, não sendo razoável um nível mínimo sequer de abstração na caracterização dos imóveis a serem comercializados.

Diante da busca em se reduzir a abstração acerca da caracterização das unidades imobiliárias, inerente ao período inicial da incorporação, visando o maior nível de especificidade das unidades, diversos são os encargos e desafios a que se submete o incorporador, dentre os quais, se destaca a necessidade de desenvolvimento técnico do memorial de incorporação, que dentre outras obrigações, traz consigo a necessidade de publicização do empreendimento mediante o devido registro da incorporação, com as devidas características das unidades, bem como os custos unitários, visando atribuir transparência à construção e comercialização das unidades imobiliárias.

Nesse contexto, por exigência da Lei, o memorial de incorporação deve ser desenvolvido segundo regras normalizadas, devendo ser arquivado e registrado no Cartório de Registro de Imóveis antes do início da alienação das unidades.[7]

Por conseguinte, a Lei n° 4.591/64[8], denominada como “lei dos condomínios e incorporações”, atribuiu à Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) o dever de desenvolver uma norma técnica que estabelece critérios e métodos para a elaboração das incorporações imobiliárias, daí se dera a criação da NB-140/65, a posteriori denominada NBR-12.721/92[9].

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