NBR 12.721/2006 – CONSIDERAÇÕES ACERCA DA AVALIAÇÃO DOS CUSTOS UNITÁRIOS DE CONSTRUÇÃO

NBR 12.721/2006 – CONSIDERAÇÕES ACERCA DA AVALIAÇÃO DOS CUSTOS UNITÁRIOS DE CONSTRUÇÃO NO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.


Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Edilson Santos da Rocha[2]

Há que se considerar, a priori, que objetivo final da incorporação é, além da conclusão da obra e entrega das unidades, a constituição de propriedade individual sobre as unidades imobiliárias integrantes de conjuntos de imóveis, em geral, edifícios de dois ou mais pavimentos, bem como a instituição do regime especial de copropriedade sobre as partes do conjunto imobiliário destinadas à propriedade e ao uso comum de todos os titulares e/ou ocupantes das unidades imobiliárias autônomas[3].

A incorporação imobiliária é, portanto, uma atividade empresarial sujeita aos regramentos da Lei 4.591/64[4], que todavia, não se aplicam aos loteamentos e parcelamentos do solo urbano cobertos pelo Decreto-Lei 58, de 10.12.1937, Lei 6.766, de 19/12/1979, e legislações posteriores[5].

Nesse sentido, preleciona o parágrafo único, do art. 28, da Lei 4.591/64, que:

“... Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

A Lei 4.591/64 (Lei dos Condomínios e das Incorporações), impõe exigências consubstanciadas, especialmente nos artigos 28, 31, 32, 39, 48, 51, 53, 54, 55, 59, 60, 65 e 66, com o propósito de definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas em que estas se realizam, para a alienação (venda) total ou parcial da edificação ou conjunto de edificações[6].

Por esse viés, traz para si significado especial a implementação de dispositivos normativos que conduzam à determinação exata do objeto de transação: A unidade individual e sua construção. Em paralelo, também ganha notoriedade a implantação de preceitos permissivos a uma adequada estruturação econômico financeira das incorporações, estabelecendo um mecanismo de comparação entre preços da transação e valores de custo da construção avaliados de acordo com o disposto na NBR 12.721/2006.

Por conseguinte, trata-se de instituto complexo de promessa futura de entrega das unidades imobiliárias por parte do incorporador, não sendo razoável um nível mínimo sequer de abstração na caracterização dos imóveis a serem comercializados.

Diante da busca em se reduzir a abstração acerca da caracterização das unidades imobiliárias, inerente ao período inicial da incorporação, visando o maior nível de especificidade das unidades, diversos são os encargos e desafios a que se submete o incorporador, dentre os quais, se destaca a necessidade de desenvolvimento técnico do memorial de incorporação, que dentre outras obrigações, traz consigo a necessidade de publicização do empreendimento mediante o devido registro da incorporação, com as devidas características das unidades, bem como os custos unitários, visando atribuir transparência à construção e comercialização das unidades imobiliárias.

Nesse contexto, por exigência da Lei, o memorial de incorporação deve ser desenvolvido segundo regras normalizadas, devendo ser arquivado e registrado no Cartório de Registro de Imóveis antes do início da alienação das unidades.[7]

Por conseguinte, a Lei n° 4.591/64[8], denominada como “lei dos condomínios e incorporações”, atribuiu à Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) o dever de desenvolver uma norma técnica que estabelece critérios e métodos para a elaboração das incorporações imobiliárias, daí se dera a criação da NB-140/65, a posteriori denominada NBR-12.721/92[9].

Em seus critérios, a NB-140/65 trouxe o conceito do “Custo Unitário Básico – (CUB)” como justificativa à sua metodologia, de onde surgiu também o conceito de “área equivalente”, utilizado atualmente na individualização das áreas e custos das unidades autônomas e para o cálculo simplificado dos custos de construção, com a aplicação do critério de proporcionalidade das áreas equivalentes de construção mediante planilhas de cálculo[10].

Deve, portanto, o Incorporador, mediante as planilhas mencionadas, identificar a unidade autônoma e suas áreas privativas, comuns e totais. Por este viés, compreendido o procedimento de incorporação, conjuntamente à especificação ou individualização das unidades, destaca-se a relevância dos Quadros da NBR-12.721/92 atualmente NBR 12.721/2006[11].

Dentre os documentos arquivados no momento do registro da incorporação ou levados a título de complemento no ato da instituição condominial, os Quadros são a base da matrícula referente à unidade autônoma, perpetuando-se para todas as informações jurídico-fiscais.

Consoante art. 32 da Lei nº 4.591/64, o incorporador poderá negociar as unidades autônomas somente após a ocorrência do arquivamento no competente registro de imóveis, dos seguintes documentos[12]:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção (devidamente registrado);

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do artigo 53, desta lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do artigo 53, com base nos custos unitários referidos no artigo 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

O registro de incorporação garante à construção do imóvel sua conformidade com os parâmetros da lei, o que a torna devidamente validada para a comercialização. Sem ele, qualquer transação imobiliária pelo instituto da incorporação, torna-se ilegal.

Basicamente, o Memorial de Incorporação deve trazer em si, todos os detalhes referentes à infraestrutura do empreendimento, no que se incluem caraterísticas e dimensões relevantes à aprovação e avaliação do empreendimento. Ademais, o documento também conta com o memorial descritivo em seu anexo, que pormenoriza os materiais, acabamentos e estruturas a serem utilizados na construção[13].

As Normas Brasileiras que constituem regras e diretrizes sobre certo material, produto, processo ou serviço, são concebidas e gerenciadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). O objetivo das NBR’s é o incremento da segurança do processo e a qualidade do produto final[14].

Especificamente quanto a NBR 12.721/2006, essa versa sobre a avaliação de custos unitários de construção para a incorporação imobiliária, dentre outras disposições que lhe animam voltadas para condomínios edilícios, definindo as responsabilidades dos participantes de incorporações. Ademais, estabelece as condições técnicas e econômicas nos projetos de condomínios para alienação total ou parcial da edificação ou conjuntos de edificações. Institui os parâmetros para avaliação de custos unitários, cálculo do rateio de construção e outras prescrições correlatas, conforme determinações fixadas e exigências estabelecidas na Lei Federal 4.591/64[15].

A particularização da unidade depende do assento da incorporação no Registro de Imóveis, do projeto aprovado pelas autoridades (art. 32, alínea d); da discriminação das áreas de construção (art. 32, alínea c) e do memorial descritivo das especificações (art. 32, alínea g). O sistema comparativo inicia-se no lançamento da incorporação, quando a lei obriga à uma avaliação do custo global da obra, a qual deve ser entendida como o custo perfunctoriamente avaliado da edificação, nele incluídas todas as despesas relativas às obras complementares e necessárias à colocação do empreendimento em condições de uso.

Em razão da inexistência de projeto construtivo consolidado, na fase inicial do processo, a avaliação supramencionada deve ser realizada através de um procedimento matemático simplificado e a partir dos “custos unitários básicos”, popularmente conhecido como CUB, fornecidos, para o metro quadrado, pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil. Em consequência, e somente para os efeitos de cálculo desses “custos unitários básicos”, cabe, nesse estágio, a consideração de um número reduzido de projetos-padrão.

Incorporado o empreendimento, a lei determina a inserção de orçamento da construção, nos contratos do empreendimento com as construtoras (arts. 59 e 60). Os orçamentos devem ser realizados com o emprego das composições de custo, de uso corrente ou homologados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil. Consideram-se composições de uso corrente aquelas publicadas em livros ou revistas.

Diante dos subsídios conferidos pela NBR 12.721/2006 se torna possível elaborar a estimativa dos custos de construção que devem ser arquivados no Registro Geral de Imóveis pelo incorporador, com a observância dos quadros III e IV, e a partir dos “custos unitários básicos” correspondentes aos projetos-padrão definidos pela Norma e mensalmente divulgados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil e das áreas de construção.

/Diante da importância da elaboração dos quadros da NBR 12.721/2006, imprescindível se revela a atenção do Incorporador para a sua elaboração, pois eventuais erros podem gerar atrasos no lançamento de empreendimentos, inseguranças jurídica e financeira à incorporação[16].

Quando se trata de erros na elaboração dos quadros, podem ser considerados: (i) a utilização de projetos não legalizados na prefeitura; (ii) erro no levantamento das áreas (privativas, de uso comum e globais); (iii) erro de notação do coeficiente de proporcionalidade ou fração ideal; (iv) interpretação equivocada no tratamento de empreendimentos mistos (residencial & comercial); (v) má interpretação sobre as áreas acessórias; (vi) erro de enquadramento do empreendimento com relação ao projeto-padrão (CUB a ser adotado); (vii) erro no momento de transferência dos dados levantados em planta para as planilhas[17].

Algumas consequências decorrentes de erros na elaboração dos quadros podem ser gravosas, causando: (i) atraso no lançamento (vendas) do empreendimento; (ii) modificação no valor do patrimônio dos condôminos; (iii) prejuízos ao proprietário ou ao erário relativos ao pagamento de impostos (ITBI e IPTU); (iv) prejuízos ao incorporador ou ao erário relativos à quitação do INSS da obra e o recolhimento dos impostos federais relativos ao ganho de capital; (v) desequilíbrio no rateio das despesas condominiais entre os condôminos; (vi) variação do valor real dos imóveis que pode dificultar a concessão de financiamento ao consumidor[18].

Há que se ressaltar, nesse sentido, que a Lei 4.591/1964, exime os Oficiais de Registro de Imóveis de responsabilidades por imprecisão nos dados fornecidos, cabendo-lhes, apenas, a conferência matemática das informações. Em caso de erros que levem a processos judiciais, a responsabilidade técnica recai sobre o engenheiro ou o arquiteto que preencheu os quadros, podendo, eventualmente, atingir o incorporador.

Diante do exposto, evidencia-se a importância de que o preenchimento dos quadros seja executado por profissional habilitado, utilizando ferramentas adequadas, de modo a evitar erros que possam trazer consequências indesejadas ao incorporador e a todas as partes envolvidas.

Como pode-se observar, a NBR 12.721/2006 tem papel notório na consolidação de incorporações imobiliárias e condomínios. É uma Norma que além de tornar mais preciso o orçamento para a incorporadora, torna mais justo o preço de venda.

Deste modo, pode-se concluir, portanto, a notável importância da NBR 12.721/2006, permitindo-se a sua inclusão entre as principais normas técnicas brasileiras, pois os cálculos e considerações a serem elaboradas para um Memorial de Incorporação, cujas áreas e custos da atualmente denominada NBR 12.721/2006, são direcionados a um processo de cálculo racional que tem por escopo minimizar interferências jurídicas e econômicas, sendo, pois, um fator de extrema relevância à tão almejada segurança jurídica entre incorporador e adquirente.


[1] Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania do Centro Universitário Curitiba; Mestre em Direito Empresarial e Cidadania pelo Centro Universitário Curitiba; Pós-graduada em Direito e Processo do Trabalho e em Direito Constitucional pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Direito Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Escola Superior da Advocacia (ESA), Professora do Curso de Pós-graduação em Direito Imobiliário Aplicado do Grupo Kroton Educacional, Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Direito e Processo do Trabalho e de Direito Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Comissão de Direito à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Carreira Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Direito Imobiliário, Urbanístico, Civil, Família e do Trabalho, possuindo os livros Reserva Legal: Colisão e Ponderação entre o Direito Adquirido e o Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental Irregularidades e Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarilia e do SINAP/PR na coluna semanal de Direito Imobiliário e Urbanístico do site e do programa apresentado no canal 5 da NET - CWB TV, na Rádio Blitz.net e na Central TV HD no canal 525 da Net. [2] Assistente Jurídico pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. Acadêmico de Direito pela Faculdades da Industria - FIEP. e-mail: edilson.dcr.adv@gmail.com. [3] CHALHUB, Melhim Namem. Incorporação imobiliária. 4. ed. São Paulo: Forense, 2017. p. 28. [4] LEIS E DIREITOS. Incorporação imobiliária. Posted on 8 de junho de 2017 by JUS. Disponível em: < https://www.leisedireitos.com.br/incorporacao-imobiliaria/ > Acesso em: 14 fev. 2021. [5] ABNT. Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios. Disponível em: < http://www.abnt.org.br/paginampe/biblioteca/files/upload/anexos/pdf/4f89bd44c584cfec34c19390a4dd4589.pdf > Acesso em: 14 fev. 2021. [6] Idem. [7] TUTIKIAN, Cláudio Morel. Incorporações e individuações imobiliárias de unidades em condomínio: descrição do roteiro e estudo exploratório das dificuldades do processo nos cartórios de registro de imóveis. Disponível em: < https://www.lume.ufrgs.br/handle/10183/10142 > Acesso em: 14 fev. 2021. [8] BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm > Acesso em: 14 fev. 2021. [9] NBR12721. Origem do Processo de Incorporação/ Instituição. Disponível em: http://nbr12721.com.br/index.php/2018/05/04/origem-do-processo-de-incorporacao-instituicao/ > Acesso em: 14 fev. 2021 [10] Idem. [11] Idem. [12] LEIS E DIREITOS. Incorporação imobiliária. Disponível em: < https://kaiqueoliveira338.jusbrasil.com.br/artigos/339243431/incorporacao-imobiliaria > Acesso em: 14 fev. 2021. [13] SIENGE. O que é e como emitir o registro de incorporação imobiliária? Disponível em: < https://www.sienge.com.br/blog/registro-de-incorporacao-imobiliaria/ > Acesso em: 14 fev. 2021. [14] SIENGE. NBR 12721 – O que é e como ela impacta sua construtora. Disponível em: < https://www.sienge.com.br/blog/nbr-12721/ > Acesso em: 14 fev. 2021. [15] INCORPORAÇÃO NA PRÁTICA. Quadros da NBR 12721 | O que são e como preencher? Disponível em: < http://incorporacaonapratica.com/blog/index.php/2017/04/08/quadros-da-nbr-12721-o-que-sao-e-como-preencher/ > Acesso em: 14 fev. 2021. [16] TASKPLAN GERENCIAMENTO. Quadros da NBR 12.721/2006 – Os principais erros cometidos e suas consequências para o incorporador. Disponível em: < https://www.taskplangerenciamento.com/gerencia-de-projetos-engenharia-civil-planejamento-quadros-nbr-12721/quadros-nbr-12-721/ > Acesso em: 14 fev. 2021. [17] TASKPLAN GERENCIAMENTO. Quadros da NBR 12.721/2006 – Os principais erros cometidos e suas consequências para o incorporador. Disponível em: < https://www.taskplangerenciamento.com/gerencia-de-projetos-engenharia-civil-planejamento-quadros-nbr-12721/quadros-nbr-12-721/ > Acesso em: 14 fev. 2021. [18] Idem.



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