A RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO NAS REFORMAS EM CONDOMÍNIO CONFORME NBR-16.280 E O CÓDIGO CIVIL

Atualmente em nosso país, segundo dados da Associação Brasileira de Síndicos Profissionais (ABRASSP), há mais de 68 milhões de pessoas residindo em condomínios. Sendo assim, se torna imperiosa a existência de normas específicas para garantir a segurança de reformas realizadas dentro dos condomínios. Esse, pois, tem sido o papel da NBR 16.280, cuja vigência fora inaugurada em 18/04/2014 passando por uma atualização em 2015, estipulada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que regulamenta as reformas em edificações. A norma 16.280 tem por função estabelecer os requisitos para os sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança nas reformas das edificações, se revelando essencial para aquele que executa qualquer tipo de reforma ou obra em unidades condominiais, sejam essas autônomas ou comuns, devendo assim, as suas diretrizes serem observadas, sob pena de que as partes envolvidas sejam responsabilizadas por eventuais danos decorrentes da obra, inclusive e especialmente, o próprio síndico, tanto civil, quanto criminalmente.

Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Edilson Santos da Rocha[2]

Quando se trata da nova norma técnica, NBR 16280/2014[3], editada pela associação brasileira de normas técnicas – ABNT, que estabelece os requisitos para o sistema de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança da obra, indispensável se revela tratarmos do motivo ensejador da norma, o qual se apresenta umbilicalmente relacionado com o desabamento do edifício Liberdade que contava com 20 andares e se situava na cidade do Rio de Janeiro/RJ, evento esse que teve repercussão nacional, tendo resultado em 17 óbitos, além de 5 desaparecidos.


Muito embora não se tenha ciência sobre o efetivo responsável pela causa do desastre, notório se revela o fato de que ao longo dos anos, o edifício mencionado passou por inúmeras reformas e ampliações, situações nas quais sabe-se que alguns proprietários removeram paredes e pilares que serviam como alicerce, o que, por via de consequência, ocasionou a responsabilidade do síndico pelo ocorrido, tanto civil, quanto criminalmente.

Antes mesmo da NBR 16.280, o Código Civil em seu artigo 1.336, inciso II, já prescrevia o dever de obediência dos condôminos à necessidade de não realizar obras que venham a comprometer a segurança da edificação.


Nesse sentido, vale destacar que a NBR 16.280, além de corroborar o disposto no Código Civil, passou a cumprir um papel importante na promoção da conscientização dos condôminos, ao destacar a necessidade de haver o acompanhamento de profissionais técnicos habilitados sempre que se pretenda proceder à construção ou à reforma de imóveis e mais do que isso, pois tem por escopo atribuir ao síndico o dever de fiscalizar as obras realizadas no condomínio, sob pena, inclusive, de que venha a ser responsabilizado por omissão.


Por essa perspectiva, descabe completamente qualquer alegação por parte dos síndicos sobre eventual desconhecimento do seu dever e sobre os procedimentos que deverão ser adotados, eis que na normativa em comento, estão contemplados todos os procedimentos que deverão ser adotados pelo condômino e pelo síndico para a execução da obra ou reforma.


Quando se fala em reforma em edifícios, tem-se como ponto alto a necessidade de se atentar em relação aos cuidados com a sua estrutura, especialmente, quando tratamos das disposições constantes na NBR 16.280/2014, sendo absolutamente vedada a sua modificação durante a realização da obra, o que per se, impõe ao condômino a necessidade de que, ao realizar a reforma, observe as regras estabelecidas para a sua execução, pois contrariamente, estará sujeito as sanções legais, tanto aquelas estabelecidas na convenção do condomínio, tais como advertências e multas, quanto aquelas dispostas no Código Civil e no Código Penal, que fatalmente culminarão com a possibilidade de que haja a responsabilização civil e criminal.


Por essa mesma perspectiva e como também não poderia ser diferente, de acordo com o que vem sendo afirmado até agora, se torna premente a necessidade de fiscalização por parte do síndico, a quem cabe notificar o morador infrator, nos estritos termos do que preconiza o art. 1.336, § 2º, do Código Civil