INTEGRALIZAÇÃO DE BENS IMÓVEIS NO CAPITAL SOCIAL DA PESSOA JURÍDICA

INTEGRALIZAÇÃO DE BENS IMÓVEIS NO CAPITAL SOCIAL DA PESSOA JURÍDICA – ASPECTOS TRIBUTÁRIOS, REGISTRAIS E SOCIETÁRIOS


Debora de Castro da Rocha[1]

Edilson Santos da Rocha[2]

1 INTRODUÇÃO

A análise sistemática quanto às questões de fato e de direito que envolvem a problemática voltada a integralização de bens imóveis na pessoa jurídica deve passar pelo detalhamento dos trâmites societários, registrais e estratégias fiscais, na busca das melhores alternativas para a estruturação dos procedimentos.

Destarte, inicialmente faz-se imprescindível uma análise minuciosa da documentação tributária, registral e societária que envolvem as pessoas dos sócios, dos imóveis a serem integralizados e da sociedade, bem como das questões de fato e de direito que se mostrarem pertinentes no caso concreto, para que assim seja possibilitada a construção da melhor linha estratégica para a condução da regularização registral e integralização dos imóveis no capital social da pessoa jurídica, a partir de suas consequências fiscais, societárias e demais questões relativas aos demais aspectos jurídicos envolvidos nos procedimentos.

2 A INTEGRALIZAÇÃO DO CAPITAL POR MEIO DE IMÓVEIS E O DEVIDO PROCEDIMENTO NO REGISTRO DE IMÓVEIS

Em primeiro lugar, há que considerar que a integralização do capital por meio de bens imóveis deve ser acompanhada do devido procedimento no registro de imóveis, pois em se tratando de bem imóvel, para a incorporação do bem à sociedade empresarial, há que se observar, detidamente, os ditames do art. 1.245 do Código Civil[3].

Certo pois que, o registro do título translativo no Registro de Imóveis se apresenta como condição imprescindível à transferência de propriedade de bem imóvel entre vivos, propugnada pela lei civil, não se confundindo, tampouco podendo ser substituído para esse efeito pela publicização do contrato social. De fato, a inscrição do contrato social no Registro Público, destina-se, primordialmente, à constituição formal da sociedade empresarial, conferindo a essa personalidade jurídica própria, absolutamente distinta dos sócios dela integrantes.

Por este viés, em sede de julgamento de Recurso Especial - REsp 1.743.088, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que a constituição de sociedade empresarial, com a integralização do capital social por meio de imóveis indicados por sócio, não é suficiente para operar a transferência da propriedade nem para conferir à empresa legitimidade para promover embargos de terceiro destinados a afastar penhora sobre os bens. Segundo o colegiado, para se tornar válida, necessário que a transferência seja realizada via registro de imóveis[4].

Nesse sentido, a integralização do capital social da empresa pode ocorrer por meio da cessão de dinheiro ou bens, sendo necessário observar o modo pelo qual se dá a transferência de titularidade[5]. Naquele julgamento, assinalou-se que o estabelecimento do capital social, assim compreendido como os recursos a serem expendidos pelos sócios para a formação do primeiro patrimônio social, necessários para a constituição da sociedade, e o modo pelo qual se dará a sua integralização, consubstanciam elementos essenciais à confecção do contrato social (art. 997, III e IV, do Código Civil).

3 DA DECLARAÇÃO DE ATIVIDADE PREDOMINANTE DA SOCIEDADE COMO MEIO DE SE EVITAR A INCIDENCIA DE ITBI

Portanto, diante da exigência legal consolidada pela jurisprudência, em se transferir para a sociedade a propriedade do imóvel perante o competente Registro de Imóveis, há de ser considerado, quando da transferência das propriedades, que os municípios solicitam uma declaração, ou uma apresentação de documentação inicial que comprove que as atividades da empresa não são predominantemente imobiliárias, justamente pela ressalva feita no § 2º, I, do art. 156 da Constituição Federal[6], que exclui da hipótese de imunidade, as transferências realizadas a adquirentes cuja atividade preponderante for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

Tal exigência decorre do fato de o ITBI possuir uma imunidade específica, cuja hipótese se dá quando da transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, e sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante d