TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS POR INSTRUMENTO PARTICULAR E O EXERCÍCIO COMPULSÓRIO DE TRANSMISSÃO.


TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS POR INSTRUMENTO PARTICULAR E O EXERCÍCIO COMPULSÓRIO DE TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE - ALVARÁ JUDICIAL, ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA OU USUCAPIÃO?


Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Edilson Santos da Rocha[2]


1. RESUMO

Na compra e venda mediante instrumento particular, quando devidamente quitada a obrigação pelo adquirente, na hipótese de inocorrência de transferência do bem imóvel, cabe a este buscar a pretensão do exercício compulsório do direito de propriedade, mediante alvará judicial, adjudicação compulsória ou usucapião ordinária, desde que devidamente comprovado o cumprimento dos requisitos necessários à medida selecionada.

2. INTRODUÇÃO

Após a liquidação do preço pelo comprador, caso não seja procedida a transferência do imóvel oportunamente, e uma vez transcorrido o prazo previsto em lei, poderá o comprador usucapir o imóvel na modalidade ordinária, além disso, caberá ainda, a depender do caso concreto, o ajuizamento da adjudicação compulsória ou, no caso de abertura de sucessão do vendedor, requerer, através de procedimento de jurisdição voluntária, a transferência por alvará judicial.

Há muita semelhança entre as ações de usucapião, adjudicação compulsória e a autorização judicial, o que pode, inclusive, gerar muitas dúvidas por parte do comprador que busca a regularização do imóvel. Pois, sempre devem ser consideradas todas as particularidades da situação concreta, a fim de que se opte pela adoção da medida mais adequada para à satisfação do direito, podendo assim, caber a ação de usucapião, que é sempre mais morosa e burocrática. No entanto, basta comprovar a existência de área utilizável, a vontade de ser o proprietário e o decurso do prazo prescricional.

A adjudicação compulsória e o alvará judicial, por outro lado, são mais céleres. No entanto, é necessário comprovar a aquisição do bem imóvel. Isso pode ser difícil se o requerente não tiver toda a documentação de compra e venda em ordem, especialmente se houver transcorrido um longo período de tempo. Ainda que o alvará judicial se apresente como uma medida célere, cabe destacar que, dependendo do entendimento do juízo para o qual a ação tenha sido distribuída, a medida que tem por escopo a celeridade, pode acabar frustrando a pretensão do comprador.

Não obstante, vale considerar que a adoção dos referidos processos não afasta o dever de comprovação do pagamento do preço pactuado. Dessa forma, inegável que diante da ocorrência de quitação do preço pelo comprador poderá este usucapir o imóvel na modalidade ordinária, requerer a adjudicação em juízo ou ainda, na hipótese de abertura da sucessão do vendedor, requerer em procedimento de jurisdição voluntária, a transmissão mediante alvará judicial.

3. DO INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA

Deve-se entender a priori, que o Instrumento de Compra e Venda estabelece as obrigações entre as partes no negócio comercial, as quais podem ser pactuadas por escrito ou verbalmente. Pelo referido instrumento, uma das partes contratantes compromete-se a transferir o domínio de determinada coisa e a outra a pagar-lhe um determinado preço em dinheiro.

O contrato por si só, não tem o condão de transferir ou transmitir a propriedade, dependendo assim da realização do registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, pois, muito embora ocorra a assinatura do contrato concomitantemente à imissão na posse, não se pode confundir tais ocorrências com a efetiva transferência de titularidade do bem, conforme preceitua o art. 1.245 do Código Civil.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Pontes de Miranda