PRINCÍPIO DA PRIMAZIA DA REALIDADE, RETIFICAÇÃO REGISTRAL INTRAMUROS E SUA IMPUGNAÇÃO - LEI 6.015/73

Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Edilson Santos da Rocha[2]

Por oportuno e a priori, cumpre destacar que eventual divergência de medidas entre o imóvel real e sua matrícula assentada no cartório de registro imóveis, consiste na base do procedimento de retificação registral, que busca ajustar a documentação registral ao imóvel como ele é de fato, evidenciando durante o procedimento, logicamente, eventuais divergências de área, ou outras quaisquer, que por via de consequência, se fizerem necessárias, pois se não houvesse divergência entre a matrícula antiga e o novo levantamento topográfico[3], não faria sentido a retificação das medidas da área que constam no documento arquivado em cartório, em relação às divisões dos imóveis.

1. PRÍNCIPIO DA PRIMAZIA DA REALIDADE E RETIFICAÇÃO REGISTRAL

Segundo dispõe o art. 213 da Lei 6.015/73[4], se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Já o seu art. 212, determina que se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio.

Por sua vez, corresponde à vontade das partes as declarações cuja validade pode depender, ou não, da forma de sua manifestação. Cabendo ao notário distinguir se a forma é essencial e, nesse caso, observá-la com rigor. De mais a mais, o empenho e a lealdade são os principais alicerces da sua atuação e deverão pautar todos os seus atos, especialmente quando se tratar da confecção do instrumento público, no qual deverá ser retratada, ipsis litteris, a verdadeira intenção do declarante.

Por conseguinte, mesmo que a relação jurídica entre a parte e o notário, ou usuário dos seus serviços seja caraterizada como um contrato de prestação de serviços, há que se destacar aqui uma exceção ao princípio da liberdade de contratar do tabelião, que não pode sem motivo se negar a prestar seus serviços.

Pertinente ainda invocar a importância da fé pública, que em verdade, caracteriza-se pela garantia de autenticidade que o Estado confere aos fatos ou atos jurídicos, ou seja, a sua autenticidade. A fé pública, por si só, pressupõe exatidão, culminando com a presunção de fidelidade do fato presenciado ou do ato narrado pelo agente público.

Em razão da aludida fé pública, presumem-se certas e verossímeis as declarações do notário que figurem de instrumentos e demais documentos permitidos por ele. E em se tratando da fé pública notarial, tem-se que a sua materialização pode ser evidenciada nos seguintes documentos e atos notariais: Escritura pública, ata notarial, traslado, certidão, cópias autênticas e reconhecimentos de firmas.

Não obstante, dentro ainda da atividade registral, certo que na hipótese do teor do registro não exprimir a verdade, haverá a possibilidade de o interessado reclamar requerendo a sua retificação ou anulação, tudo isso, levando-se em consideração que uma das características do sistema registral consiste na produção de verdade relativa e não absoluta, o que lhe permite alterar o registro diante de eventuais inconsistências.

Não sendo, portanto, absoluta a fé do documento público, eventual declaração de falsidade ensejará a sua cessação (CPC, art. 387)[5], o que pode decorrer da constatação de que o documento é falso ou foi adulterado de forma ilícita. Embora destinada por sua natureza à área processual civil, não há, pois, qualquer impeditivo alusivo à sua utilização no processo penal.

2. RETIFICAÇÃO REGISTRAL INTRAMUROS

Em total consonância com o princípio da Primazia da Realidade, tão caro ao direito registral, mostra-se o procedimento de Retificação de Registro Imobiliário, consignado na Lei de Registros Públicos, como corretivo de eventuais assentos presentes no registro citado na matrícula imobiliária.

Para tanto, será imprescindível que a correção da matrícula esteja devidamente amparada por levantamento topográfico com a devida medição técnica, cujo qual deverá ser assinado por responsável técnico, propiciando assim a aferição e constatação de divergências métricas que, dentro do que reza o princípio da primazia da realidade, deverá exprimir a área do imóvel, frise-se “documentalmente”, pois, na prática, a área não poderá sofrer alteração.