O REGISTRO COMO CONDIÇÃO ESSENCIAL À TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL

Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Claudinei Gomes Daniel [2]

Edilson Santos da Rocha[3]



De acordo com a legislação pátria, especificamente o Código Civil, em seu artigo 1.228, entende-se por proprietário aquele que pode usar, gozar e dispor do bem, o que atrai igualmente o direito de reavê-lo de quem injustamente o detenha. A propriedade se caracteriza como direito real, todavia, de acordo com a realidade do nosso país, a informalidade imobiliária, ou seja, a ausência de registro, se revela bastante significativa, o que decorre de situações das mais variadas.

Pois, em muitos casos, os adquirentes deixam de transferir o imóvel por mero desconhecimento das disposições constantes nos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, que assim dispõem

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.


Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.


§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.


§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

De acordo com aquilo que se infere dos dispositivos legais supramencionados, somente se adquirem os direitos reais a partir da transferência do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Todavia, a despeito do desconhecimento de grande parcela da população quanto a imprescindibilidade do registro, não se pode desprezar o fato de que em muitos casos não há o interesse na sua realização, por existirem dívidas em nome do comprador que poderiam invariavelmente, deflagar a perda do bem que, a partir de então, passa a integrar o patrimônio do devedor ante a transferência de titularidade.

Há por outro lado, situações que impedem a transferência do imóvel em razão da ausência de preenchimento dos requisitos legais, muitas vezes em razão do título não apresentar as condições necessárias para registro, tal como, exemplificativamente, quando o negócio tenha que ser celebrado através de escritura pública, nos moldes do artigo 108 do Código Civil e tenha sido celebrado através de instrumento particular de compra e venda.

Entretanto, em situações nas quais exista um título que não seja passível de registro em decorrência da ausência do preenchimento de requisitos legais, o ordenamento jurídico apresenta a usucapião como uma das soluções para regularizar o imóvel, quando o possuidor poderá, nos moldes do artigo 1.241 do Código Civil, requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade do imóvel, sendo que a declaração obtida em juízo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis, segundo exegese do parágrafo único do referido artigo.

Em se tratando de instrumento de compra e venda, recentemente, o STJ[4] – Superior Tribunal de Justiça, reafirmou que a falta de registro do compromisso de compra e venda não é suficiente para descaracterizar o justo título, que in casu, consistia no requisito necessário ao reconhecimento da usucapião, consoante observa-se da jurisprudência.