O PROJETO 3.999/2020 E OS SEUS IMPACTOS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Edilson Santos da Rocha[2]

Resumo

Analisando cronologicamente a legislação voltada às questões envolvendo contratos de locação, no que se incluem o Projeto de Lei 1.179/20, convertido na lei 14.010/20, pode-se perceber que um dos maiores objetivos se estruturou na tentativa de buscar uma solução visando possibilitar a manutenção dos contratos, bem como evitar com que os locatários fossem despejados nesse período crítico decorrente da pandemia, conforme previsão constante no caput do artigo 9º da Lei 14.010/20 no qual fora estabelecido que não se concederia liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020. Contudo, contrariamente à proteção que se buscou estender aos locatários, seja no PL 1.179/20, seja na sua conversão na lei 14.010/20, o Projeto de Lei 3.999/20 vem buscando regulamentar o despejo extrajudicial, o que acabará por alterar todo panorama jurídico que buscou-se consolidar até então, podendo até mesmo desencadear insegurança jurídica, dúvidas sobre conflitos de competência e até mesmo quanto à sua efetividade.

Fundamentação

De acordo com tudo que buscou-se evidenciar desde o início da pandemia, seja com o projeto de lei 1.179/20[3] no qual fora previsto o Regime Jurídico Emergencial e Transitório e igualmente na sua conversão na Lei 14.010/20, que a despeito do veto integral do artigo 9º pelo Presidente da República, esse voltou à vigência estabelecendo a impossibilidade de despejo até o dia 30 de outubro de 2020, nas situações constantes no artigo 59 da Lei do Inquilinato, 8.245/91, mais especificamente aquelas insertas no § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, tem-se que o Projeto de Lei 3.999/2020, traz um objetivo completamente distinto da legislação em vigor, ao passo que procura regulamentar o despejo extrajudicial, o que por sua vez, acaba ensejando a necessidade de algumas reflexões por parte dos juristas e dos operadores do direito.

Posto que, a despeito da nobre intenção do legislador Hugo Leal do PSD-RJ de simplificar a retomada do imóvel através de procedimento extrajudicial, com a satisfação célere dos direitos do locador ante eventual inadimplemento dos alugueres por parte do locatário, afastando, pelo menos em um primeiro momento, a intervenção do Poder Judiciário, não restam dúvidas de que o Projeto 3.999/20 traz em seu bojo, no mínimo, certa contraditoriedade se comparado a todos os aspectos que até o momento foram levados em consideração para a construção normativa que vem tutelando os contratos de locação, em especial, as situações constantes no artigo 59, § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Pois, ainda que o prazo constante no artigo 9º da Lei 14.010/2020 – 30 de outubro de 2020 -, já tenha transcorrido, o fato de se buscar a regulamentação extrajudicial do procedimento pode vir a contribuir ainda mais para a insegurança jurídica, especialmente em se considerando que até o dia 30 de outubro não se concebia sequer a concessão de liminar nas ações de despejo, senão vejamos o teor do caput do referido artigo.

Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.

Deste modo, assim como tratamos em artigo anteriormente escrito, entende-se que ainda que o legislador tenha buscado trazer proteção ao locatário, tanto com o PL 1.179/20, quanto com a Lei 14.010/20, não se pode olvidar que as responsabilidades assumidas contratualmente não poderão ser ignoradas, uma vez que a norma buscou apenas evitar com que aqueles que foram inadvertidamente prejudicados pela pandemia, fossem despojados dos imóveis nesse momento de tamanha criticidade, não tendo sido por outro lado chancelado o inadimplemento dos contratos.

Nesse sentido, longe de nossa pretensão defender que, tanto o projeto 1.179/20, ou mesmo que a Lei 14.010/20 tenham trazido segurança jurídica, considerando o desiquilíbrio contratual deflagrado. No entanto, da mesma forma, não se pode desconsiderar que existe um imenso abismo entre o que se buscou tutelar no artigo 9º da Lei, pelo menos até o dia 30 de outubro de 2020 e o que se busca regulamentar com o Projeto 3.999/20, apresentado pelo Deputado Hugo Leal em 30/07/2020.

Pois, da simples análise do seu conteúdo, pode-se perceber inicialmente, que a proposta consiste primordialmente na tentativa de simplificação do despejo, ao instituir a modalidade extrajudicial que tem por escopo disciplinar o procedimento através do cartório quando o locatário estiver com o pagamento das locações em atraso e quando não houver acordo entre as partes[4].

Ainda que a intenção seja imprimir celeridade à retomada do imóvel, na medida em que dispensa em um primeiro momento a apreciação do Poder Judiciário, sob a alegação de que “a tramitação mais célere dos despejos por falta de pagamento é política pública de urgentíssima implantação”[5], além da insegurança jurídica já anteriormente ventilada, tem-se ainda que afastar o Poder Judiciá