O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO COMO FATOR DE SEGURANÇA JURÍDICA AO MERCADO IMOBILIÁRIO

Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Edilson Santos da Rocha[2]

Abner Augusto Meirelles[3]



O patrimônio de afetação consiste em uma prática não obrigatória do mercado imobiliário, que se destina à preservação dos direitos do adquirente de imóvel na planta, além de se prestar a atribuir maior credibilidade aos incorporadores, a partir da impossibilidade de acesso ao patrimônio do empreendimento em decorrência das dívidas da incorporadora. Todavia, ao ser instituído o patrimônio de afetação, transfere-se ao adquirente, em eventual colapso financeiro do incorporador, a responsabilidade pelo término da obra.

No procedimento constitutivo do instituto legal do patrimônio de afetação, cria-se para o empreendimento uma denominação, define-se uma sede e uma personalidade jurídica própria, para que assim o patrimônio da pessoa jurídica mantenedora não se confunda com o empreendimento em si, sendo, pois, obrigatória a segregação contábil entre ambos.

Por essa perspectiva a doutrina dispõe que

“o patrimônio de afetação foi concebido com o objetivo principal de assegurar a recomposição imediata dos patrimônios individuais dos adquirentes de fração ideal vinculada à unidade autônoma em construção ou a ser construída, no caso de quebra do incorporador. Decorre do principal, o objetivo de conferir segurança e confiança ao mercado imobiliário. Outros objetivos secundários, como o controle centralizado dos recursos financeiros destinados à incorporação, a manutenção de contabilidade separada, a fiscalização das obras e do patrimônio de afetação, direta ou indiretamente já estavam contemplados na lei das incorporações"[4].

Quando se trata dos fundamentos doutrinários do patrimônio de afetação, pode-se evidenciar que consistem, em sua gênese:

(i) na constituição do patrimônio de afetação concomitante ao registro do memorial de incorporação;

(ii) em se garantir a manutenção de contabilidade separada para cada incorporação;

(iii) na investidura imediata dos adquirentes na administração da incorporação e realização de assembleia geral dos adquirentes para deliberar sobre o destino do patrimônio de afetação;

(iv) no leilão das unidades não negociadas pelo incorporador, sub-roga-se o arrematante nos direitos e obrigações de condômino[5].

O instituto do patrimônio de afetação é garantido pela Lei 10.931/04[6] (art. 53 e art. 54) e pelo Capítulo I-A, art. 31-A[7] a 31-F da Lei 4.591/64[8].

O instituto do patrimônio de afetação está intimamente relacionado à incorporação imobiliária, que em sua práxis, se define na divisão do terreno e obras de melhorias na construção de unidades imobiliárias a serem comercializadas[9], popularmente conhecidas como “imóveis na planta”.

Em linhas gerais, o patrimônio de afetação caracteriza-se pela junção dos bens referentes a uma determinada obra, no que se inclui, o próprio terreno em que se está construindo