O DISTRATO DA COMPRA DE IMÓVEL E A COMISSÃO DE CORRETAGEM.

Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Camila Bertapelli Pinheiro[2]

Resumo

Quando tratamos da compra e venda de um imóvel, nos deparamos com a possibilidade de adquiri-lo ou vendê-lo por intermédio de uma pessoa jurídica ou de uma pessoa física. Ante essa possibilidade, há questionamentos a respeito da comissão do corretor, inclusive, se seria devida em casos de desistência do negócio com a rescisão do contrato de intermediação imobiliária. Diante desse cenário, imprescindível se revela a análise do caso concreto, realizando o devido cotejo com o Código Civil e com a jurisprudência dos nossos tribunais, a fim de que seja possível constatar o cabimento ou não do dever de pagamento da comissão de corretagem ao profissional intermediador do negócio imobiliário.


Fundamentação

O Código Civil dispõe que o contrato de corretagem se trata de um instrumento através do qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme instruções recebidas[3].


Ainda, de acordo com a lei 6.530/78 que disciplina a profissão do Corretor de Imóveis, pode-se depreender do seu artigo 3º as atribuições do referido profissional

Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.

Desta maneira, a finalidade que orienta a busca por esse profissional, se volta a necessidade de que seja por ele procedida a intermediação da negociação imobiliária, ou até mesmo, a venda ou compra de um imóvel com a orientação de determinado cliente, situação que, via de regra, deve ser amparada por um contrato.


Considerando todos os aspectos que envolvem a negociação imobiliária, se mostra bastante comum o entendimento de que o corretor de imóveis deverá ser remunerado apenas se ocorrer a efetiva venda do imóvel, e nesse sentido, que diante da não concretização do negócio que ensejaria a posterior lavratura da escritura pública de compra e venda entre o adquirente e o vendedor, o corretor de imóveis não teria o direito de receber. Essa concepção demonstra que se uma das partes desistir do negócio antes da efetivação por escritura pública, a remuneração do corretor estaria à mercê da vontade das partes.


À vista disso, quanto à remuneração, o Código Civil dispõe em seu artigo 724[4] que a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e uso dos locais, para além, no artigo 725[5] se destaca que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.


O conceito gera embates sobre a aplicação da lei, sendo necessário o estudo da nossa jurisprudência, além de uma análise crítica para cada caso, isso porque, o entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça é de que a comissão de corretagem por intermediação imobiliária será devida se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio[6].