EXTINÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR E O LIMITE DE RETENÇÃO


EXTINÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR E O LIMITE DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO - STJ–RESP 18220330/SP


Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Camila Bertapelli Pinheiro[2]

Edilson Santos da Rocha[3]


Resumo

No intuito de ver sanada a controvérsia acerca do percentual de retenção, na hipótese de resolução contratual, por iniciativa ou culpa do consumidor, a lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), fixou um percentual máximo na hipótese de extinção do contrato de promessa de compra e venda com incorporadoras ou loteadoras imobiliárias.

Todavia, os contratos pactuados anteriormente à referida lei estavam no limbo, pois, a fixação ficava à critério das partes, o que acabava dando margem a uma enormidade de abusos em desfavor dos consumidores.

Por conseguinte, se a controvérsia instaurada fosse levada ao Poder Judiciário, o percentual de retenção estava sendo estabelecido entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), variação esta que acarretava insegurança jurídica para as partes. Posto isso, o Superior Tribunal de Justiça no RESP 1820330/SP, fixou em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, o percentual de retenção no caso de desfazimento do contrato por culpa ou iniciativa do consumidor, já abrangida a quantia paga pelo comprador a título de comissão de corretagem.

Fundamentação

Na hipótese de ocorrência da extinção do contrato de promessa de compra e venda, em qualquer das modalidades estabelecidas contratualmente, qual seja resolução, resilição ou distrato, surge a controvérsia consubstanciada no percentual de retenção permitido a vendedora.

Deveras que antes do advento da lei 13.786/2018, o percentual de retenção garantido ao vendedor do imóvel em caso de extinção do vínculo contratual por culpa do comprador era analisado e fixado com base nas particularidades do caso concreto. Portanto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça fixava o percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco porcento) do total da quantia paga, dependendo da situação apresentada, o que acabava trazendo imensa insegurança jurídica para as partes.

Esse entendimento permaneceu até pouco tempo, visto que agora o posicionamento mais recente do Superior Tribunal de Justiça – relativo a contratos firmados antes da lei 13.786/2018 -, determinou em patamar fixo o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção referente aos valores pagos pelo adquirente, seja por rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do comprador, seguindo o estabelecido na lei.

Veja-se que dentre uma das suas características, a Lei 13.786/2018[4] visou a promoção da segurança jurídica para as incorporadoras e loteadoras, cuja qual entre diversas alterações, incluiu o artigo 67-A na Lei 4.591/64 (Lei das Incorporações) e o art. 32-A na Lei 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano)[5], o que se dera em decorrência de inúmeras ações pleiteando o desfazimento do negócio e a restituição de quantias pagas, gerando desequilíbrio contratual e afetando o setor de construção civil.

Destaque-se, nesse sentido, o caput do artigo 67-A[6], bem como o § 13 da Lei de Incorporações

Art. 67-A.