DISCUSSÃO ACERCA DA IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR NAS LOCAÇÕES COMERCIAIS.

Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Camila Bertapelli Pinheiro[2]

Edilson Santos da Rocha[3]


A penhora do bem de família apresenta-se como ponto nevrálgico em discussões judiciais, razão pela qual, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça se debruçou sobre a questão, sob a sistemática dos recursos especiais repetitivos – Tema 1.091[4], a fim de analisar a possibilidade ou não de penhora de bem de família quando oferecido em garantia nos contratos de locação. Diante disso, necessária se torna a abordagem e discussão a respeito dos institutos referentes ao direito à moradia e a livre iniciativa daquele que se dispõe a fornecer seu único bem imóvel para garantir uma locação comercial.

O ministro responsável pela relatoria, Luis Felipe Salomão, entendeu em um primeiro momento, que a controvérsia estaria contemplada pelo Tema 708, no qual fora estabelecida a legitimidade da penhora de bem de família pertencente a fiador em contrato de locação, conforme disposto na lei 8.009/1990, em seu artigo 3º, inciso VII.

Contudo, houve ponderação ao entendimento, diante da análise da recente decisão do Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário 605.709, na qual consignou-se que bem de família de propriedade do locatário não está sujeito à penhora e alienação forçada para pagamento de dívida junto ao locador, tendo sido reconhecida a repercussão geral dessa controvérsia no Tema 1.127, ainda pendente de julgamento de mérito, gerando dúvida quanto ao posicionamento anterior do STJ.

O direito à moradia se encontra previsto no artigo 6º da Constituição Federal, havendo ainda a proteção do bem de família, amparado pela impenhorabilidade, com fulcro na Lei nº 8.009/90, juntamente com a Súmula 364[5].

Entretanto, com o fim de viabilizar as locações, a Lei 8.009/90 excluía a proteção da impenhorabilidade ao imóvel do fiador. Dessa forma, aquele que se apresentar como fiador em um contrato de locação, acaba sendo obrigado a responder com todo o patrimônio se houver um inadimplemento contratual, no que concerne aos alugueres e encargos locatícios pelo locatário, independente se este é seu único bem.

A referida discussão se torna necessária, na medida em que, estamos diante do conflito do direito à moradia amparado pela Constituição Federal, quando se visa resguardar o bem do fiador, no caso de locação comercial, bem como do direito do locador em caso de inadimplemento, constituído na garantia da fiança, mas que, diante da execução do contrato, depara-se com a impenhorabilidade do imóvel apresentado.

Nesta senda, ainda em discussão pelo Supremo Tribunal Federal, os votos divergem, ao passo que para alguns Ministros a penhora do bem de família na locação comercial estaria ferindo o direito à moradia e para outros, diante de situações como essa, não seria necessária a distinção da locação comercial da locação residencial[6].

Em que pese a suspensão do julgamento, há de se ressaltar que a problemática instaura-se também no que concerne à liberdade de firmar ou não firmar um contrato, com respeito ao princípio da livre iniciativa e da autonomia da vontade, quando se assume as consequências decorrentes da pactuação.

Para o locador, a penhorabilidade do imóvel é uma garantia de que se houver um inadimplemento, este poderá buscar satisfazer seu crédito por meio da penhora do imóvel do fiador, contudo, se a decisão do Supremo Tribunal Federal for favorável à impenhorabilidade do bem de família no caso de locação comercial, o locador não terá segurança em utilizar a modalidade de fiança, da mesma forma que o fiador poderá tranquilizar-se quanto ao seu único bem imóvel, que em verdade, sequer se prestaria a servir como garantia, uma vez que permaneceria incólume diante da necessidade de execução do contrato.

Para além disso, a controvérsia deflagra ainda a insegurança jurídica nas decisões, haja vista que os tribunais decidem de forma divergente a respeito do tema, in verbis:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE AÇÃO DE DESPEJO. EXCEÇÃO DE PRÉEXECUTIVIDADE. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. FIADOR EM LOCAÇÃO COMERCIAL. POSSIBILIDADE DE PENHORA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. (TJPR - 17ª C. Cível - 0053441-74.2020.8.16.0000 - Londrina - Rel.: JUIZ DE DIREITO S