DIREITO DE PREFERÊNCIA E A CLÁUSULA DE VIGÊNCIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Camila Bertapelli Pinheiro[2]


Resumo


O presente artigo tem o condão de apresentar a importância do direito de preferência, bem como da cláusula de vigência nos contratos de locação, abordando as diferenças e as peculiaridades que cada dispositivo possui, e especialmente, a necessidade de tornar públicos tais direitos, ante a realização dos registros e das averbações dos contratos à margem da matrícula, que culminarão na possibilidade de oposição à terceiros na relação locatícia. Dada a imprescindibilidade da presença dos referidos institutos jurídicos, faz-se necessário fazer uma digressão sobre a importância de inclusão dos dispositivos nos contratos de locação.

Fundamentação

Quando tratamos de alienação de imóvel locado, seja esse comercial ou residencial, se torna necessário proceder à realização de observação aprofundada quanto aos requisitos que se voltam a garantir os direitos na relação contratual em tela.

Pois bem, a lei 8.245/91, vulgarmente conhecida como a Lei do Inquilinato, disciplina as relações locatícias, estando nela dispostas duas formas de proteção do locatário quando falamos em alienação do imóvel locado, a saber: O direito de preferência e a cláusula de vigência.

Inicialmente, trataremos do direito de preferência que está presente no artigo 27 da lei nº 8.245/91[3], cujo qual deve estar albergado em todos os contratos de locação, o que por sua vez, terá o escopo de limitar os direitos do locador quando ele pretender alienar o imóvel, uma vez que estará adstrito ao dever de cientificar o locatário desta venda. A comunicação deve ocorrer por meio de notificação judicial, extrajudicial ou outro meio que dê ciência inequívoca sobre a pretensão, oportunizando assim ao locatário, o exercício do seu direito de preferência.

A notificação ou comunicação, deverão conter, impreterivelmente, todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como a informação sobre o local e o horário em que o locatário poderá examinar a documentação relativa à alienação[4], porém, vale destacar que um ponto de suma importância nesse caso, versa sobre a obrigação de que o locatário exerça o seu direito de preferência no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena desse direito caducar, consoante disposto no art. 28 da Lei do Inquilinato ao asseverar que “o direito de preferência caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta”.[5]

Para que o direito de preferência seja exercido, imperioso que o contrato de locação seja averbado à margem da matrícula do imóvel no competente cartório de Registro de Imóveis. A averbação do contrato de locação garante ao locatário a sua aposição à transmissão da propriedade mediante o exercício do seu direito de preferência, em decorrência do direito real averbado à margem da matrícula do imóvel.

Caso não seja realizada a averbação do contrato na matrícula do imóvel, poderá ocorrer de o locador alienar o imóvel sem respeitar a preferência do locatário na aquisição, restando apenas ao locatário reclamar posteriormente perdas e danos[6].

À vista disso, percebemos o quão importante se revela dar publicidade ao contrato de locação, uma vez que a sua publicização se volta à ideia de tornar cognoscível a qualquer um a existência de qualquer ônus que recaia sobre determinado imóvel, do que se depreende que somente se poderá impor o dever de respeito e observância do contrato, quando esse for levado à conhecimento de todos a partir da sua averbação à margem da matrícula do imóvel.

A denominada publicidade dos atos registrais sempre existiu, porém, houve a alteração na sua forma em razã