DA NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO EQUILIBRIO CONTRATUAL PÓS COVID-19

Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Camila Bertapelli Pinheiro[2]

Resumo

A pandemia do COVID-19 gerou impactos na relação contratual entre as partes, desencadeando a necessidade da flexibilização dos contratos, sob o argumento de que seja alcançado o equilíbrio. Diante disso, o presente artigo tem a finalidade de abordar a importância da prevenção dos riscos dos contratos para além da pandemia, bem como de analisar a perspectiva contratual pós-pandemia, observando-se o aspecto da segurança jurídica. Além disso, a abordagem se volta ainda ao estabelecimento de cláusulas que tragam equilíbrio contratual entre as partes, tendo por finalidade a prevenção de situações que, não fosse esse momento, jamais seriam colocadas em xeque.

Fundamentação

No início da pandemia, com a elaboração do projeto de lei 1.179/2020[3] fora previsto o Regime Jurídico Emergencial e Transitório que tinha o condão de prevalecer durante a pandemia, e no que diz respeito mais especificamente à área imobiliária, houve o estabelecimento de previsão específica visando resguardar os locatários, ao procurar impedir em seu artigo 9º, a concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano em ações de despejo. No entanto, quando houve a promulgação da lei 14.010/2020[4] em 12 de junho de 2020, o artigo 9º fora vetado em sua totalidade, com as seguintes razões de veto:

"A propositura legislativa, ao vedar a concessão de liminar nas ações de despejo, contraria o interesse público por suspender um dos instrumentos de coerção ao pagamento das obrigações pactuadas na avença de locação (o despejo), por um prazo substancialmente longo, dando-se, portanto, proteção excessiva ao devedor em detrimento do credor, além de promover o incentivo ao inadimplemento e em desconsideração da realidade de diversos locadores que dependem do recebimento de alugueis como forma complementar ou, até mesmo, exclusiva de renda para o sustento próprio."[5]

Todavia, ante as situações de desiquilíbrio contratual e as dificuldades decorrentes do momento, que tornaram impossível os pagamentos de alugueres por parte dos locatários, o Congresso Nacional, através das suas duas casas legislativas, acabou derrubando parcialmente o veto presidencial, tendo o art. 9º retomado a sua vigência com a seguinte redação, permanecendo vetado o parágrafo primeiro do referido artigo:

Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.

Com a vigência do artigo 9º, percebe-se que o legislador buscou trazer proteção especialmente ao locatário, todavia, certo que a despeito de qualquer entendimento que se possua a respeito, deve-se ter em mente que o seu advento não pode ser interpretado como chancela aos devedores para que se eximam de cumprir as suas responsabilidades perante os locadores, mas unicamente, para que seja concedido um prazo para a sua recuperação financeira.

Todavia, deve-se atentar para o fato de que, muito embora tenha havido a derrubada do veto do caput do artigo 9º pelo Congresso, o mesmo não ocorreu com o parágrafo único, cujo veto permaneceu e pode gerar muitas discussões, que inclusive, poderão vir a ser submetidas ao Poder Judiciário, ainda que no artigo 1º da Lei tenha sido disciplinado que “para os fins desta Lei, considera-se 20 de março de 2020, data da publicação do Decreto Legislativo nº 6, como termo inicial dos eventos derivados da pandemia do coronavírus (Covid-19)”.

Analisando-se por esse prisma e restando deflagrada a imensa insegurança jurídica que a pandemia do COVID-19 trouxe aos contratos celebrados nas mais variadas áreas do direito, e principalmente, para as relações locatícias, seja em decorrência da crise econômica decorrente, seja em razão das alterações legislativas que nesse caso não conseguiram trazer o equilíbrio necessário às relações locatícias, imprescindível que estendamos um olhar mais apurado para as relações contratuais e mais importante do que isso, para a essência dos contratos, e em especial, para a sua construção.

Pois, não podemos perder de vista que, tão logo seja superada a crise, as relações negociais deverão retomar o seu curso natural, de modo que aquilo que for inserido no contrato desde a sua gênese deverá ser observado. Daí porque não restam dúvidas de que a problemática pós-pandemia se circunscreverá ao desafio de repensar a elaboração do instrumento contratual, visto que será necessário primar pela segurança do efetivo equilíbrio contratual, sempre em atenção ao respeito à vontade das partes.

Para tanto, torna-se premente a inclusão de cláusulas que tenham o condão de prever fatos e situações inesperadas, visando proteger os dois polos da relação jurídica sem que seja necessário depender da regulamentação pelo Poder Legislativo, que consoante cediço, nem sempre consegue trazer a segurança esperada a ambos os contratantes.