BUILT TO SUIT - ATIPICIDADE E AUTONOMIA MATERIAL EM RELAÇÃO À LEI DO INQUILINATO

Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Claudinei Gomes Daniel [2]

Edilson Santos da Rocha[3]


Desde o advento da modalidade contratual “Built to Suit”, muitas discussões foram travadas, tornando de suma importância a reflexão acerca das nuances da referida relação contratual, evidenciando-se, dentre outras, as causas que a fundamentam, o interesse jurídico-econômico que dela decorre, as obrigações e as diferenças que a espécie apresenta em face do instituto da locação.

“Built to Suit”, significa em tradução literal, “construído para servir”, sendo, pois, um termo da língua inglesa, utilizado no âmbito imobiliário, com o objetivo de identificar a categoria dos contratos de locação a longo prazo, com o fim de atender os interesses do locatário. Trata-se de contrato de cunho obrigacional que dentre outras questões diversas, dispõe sobre a locação do imóvel a ser construído sob medida, conforme as necessidades apresentadas pelo locatário, por um investidor, por um construtor ou até mesmo pelo próprio proprietário do imóvel que venha a desenvolver parceria com empresas terceirizadas do setor imobiliário.

O contrato “Built to Suit” fora introduzido na economia brasileira a partir da evolução histórica vivenciada pelo mercado imobiliário nacional nos últimos 20 anos. O contrato em apreço encontrou campo fértil para se desenvolver em um contexto de ampla reestruturação pelo qual passou, e ainda tem passado, o mercado imobiliário brasileiro. O desenvolvimento de novos institutos jurídicos, especialmente no que diz respeito às sólidas garantias contratuais, vem permitindo o aperfeiçoamento dos meios de financiamento das operações imobiliárias, oportunizando a circulação de riquezas nas cadeias de fornecimento e consumo, consequentemente, conferindo robustez a esse setor da economia[4]. Nesse sentido, cumpre trazer a precisa conceituação atribuída à referida modalidade contratual pela doutrina:

“Um modelo de negócio jurídico no qual a parte interessada em ocupar um imóvel para o desenvolvimento de uma atividade (contratante) contrata com um empreendedor: (i) a construção, pelo próprio empreendedor ou por terceiros, de um empreendimento (edificação) em um determinado terreno (imóvel) e/ou a sua reforma substancial, de forma a atender as especificações e os interesses da contratante; e; após o término da construção ou reforma substancial, (ii) a cessão do uso e fruição (locação) do terreno com o empreendimento, por um valor que permita ao empreendedor remunerar a quantia investida na execução da obra, bem como o período de uso e fruição do imóvel, de modo a lhe proporcionar certa margem de lucro”.[5]

Assim, tem-se que nesse ambiente de inter-relacionamento entre (produtor-consumidor-investidor), devidamente estruturado nas garantias legais, o mercado consolidou a operação “Built to Suit”, concedendo o permissivo para que empresas atuantes em setores diversos do imobiliário conduzissem seus esforços às suas atividades preponderantes, ao passo que aos empreendedores imobiliários, competia a realização dos empreendimentos que àquelas serviriam[6].

A Lei 12.744/12[7] positivou a modalidade contratual “Built to Suit” no contexto do direito contratual brasileiro, como meio de dinamização do mercado imobiliário, efetuando algumas modificações na Lei 8.245/91[8]. Dentre as quais, fora procedida a alteração do art. 4º desta, dispondo:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”

Ademais, inclui o artigo 54-A que aduz:

“Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.