RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELO PAGAMENTO DO IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS

"DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS E O DEVER DE SUA ATRIBUIÇÃO AO ADQUIRENTE SOMENTE APÓS A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE".


Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Edilson Santos da Rocha[2]



Quando tratamos de negociações envolvendo a compra e venda de imóveis, em especial de imóveis na planta, não raramente nos deparamos com cláusulas imputando a obrigação de pagamento do IPTU e de Taxas Condominiais aos adquirentes, e que o marco inicial a legitimar a referida obrigação, seria a expedição do HABITE-SE. Todavia, tem-se que a imposição dos respectivos pagamentos ao consumidor vem sendo alvo de reiteradas decisões em sentido contrário, inclusive em caráter liminar, com a suspensão das cobranças, e no julgamento de mérito das ações, com condenações que se voltam ao dever de restituir valores, bem como a indenizar eventualmente por danos morais.


Nesse sentido, muitos são os julgados que contrariam as práticas das construtoras e incorporadoras, no que se inclui o julgado do Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 1819531 SE 2019/0163150-6 com a seguinte ementa:

RECURSO ESPECIAL Nº 1.819.531 - SE (2019/0163150-6) RELATOR : MINISTRO MOURA RIBEIRO RECORRENTE : DANIEL PEREIRA DA SILVA RECORRENTE : DENISE SANTOS RUZENE ADVOGADOS : PEDRO ERNESTO CELESTINO PASCOAL SANJUAN - SE000492B LYSIANNE ALCANTARA OLIVEIRA BARBOSA - SE004788 RECORRIDO : ALPHAVILLE SERGIPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA RECORRIDO : PONTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADOS : ANDREA SOBRAL VILANOVA DE CARVALHO E OUTRO (S) - SE002484 FRANCISCO TELES DE MENDONÇA NETO - SE007201 CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE. CUSTEIO DAS TAXAS CONDOMINIAIS E DE IPTU. POSSE DO IMÓVEL. CONCLUSÃO DO TRIBUNAL COM BASE NAS PROVAS DOS AUTOS. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. DECISÃO DANIEL PEREIRA DA SILVA e DENISE SANTOS RUZENE (DANIEL e DENISE) ajuizaram ação declaratória de inexistência de débito cumulada com restituição de valores pagos indevidamente ALPHAVILLE SERGIPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (ALPHAVILLE) e PONTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (PONTAL), visando ao recebimento de indenização pelos danos morais sofridos e a reparação pelos danos decorrentes da cobrança indevida das taxas condominiais anteriores à entrega efetiva das chaves. O Juízo de piso julgou parcialmente procedentes os pedidos para o fim de declarar a nulidade de obrigação imposta ao comprador pelas rubricas de IPTU e taxas associaticas/condominiais antes da efetiva imissão na posse do imóvel, a qual ocorreu em julho/2015, data do habite-se, após o que se fez legítima a cobrança; (....)


(STJ - REsp: 1819531 SE 2019/0163150-6, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Publicação: DJ 01/07/2019)

No caso concreto, em relação à obrigação pelo custeio das taxas condominiais e de IPTU, os adquirentes sustentaram que nunca houve a efetiva entrega do bem, bem como que a obrigação pelos custeios das taxas condominiais e de IPTU somente seria permitida a partir da imissão do comprador na posse do imóvel e não a partir da expedição do habite-se.

O Tribunal de origem consignou no acórdão objurgado que o pagamento do aludido imposto somente poderia ser imputado ao adquirente após a sua imissão na posse do bem, entendendo que os adquirentes estiveram na posse do imóvel de julho de 2015 a abril de 2017.

No tocante ao mérito, alegaram as vendedoras quanto ao pagamento do IPTU e das Taxas Condominiais que consiste em obrigação do comprador, e que seriam válidas as cláusulas do contrato que impõem a responsabilidade aos adquirentes.

Em decisão do ERESP 489647, o STJ entendeu que a obrigação de realizar o pagamento das despesas condominiais surge somente a partir da entrega efetiva das chaves do imóvel.

Além disso, salientou-se ainda que a obrigação pelo pagamento do IPTU, assim como da taxa de condomínio, recai sobre a construtora ou sobre o proprietário da obra em momento anterior à imissão na posse pelo consumidor, não sendo, portanto, do consumidor ou comprador, ainda que já tenha sido realizada a Assembleia de Instalação do Condomínio.