A EXCLUSIVIDADE DIRIGIDA NOS CONTRATOS DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Edilson Santos da Rocha[2]

Abner Augusto Meirelles[3]



O mercado imobiliário, assim como as demais áreas econômicas, está em constante mudança, evoluindo de acordo com a tecnologia, com a demanda e com os demais aspectos da sociedade contemporânea. Diante disso, o papel do intermediador imobiliário acaba tendo imensa relevância, atraindo a necessidade da apropriação de inúmeros conhecimentos, a fim de que a atividade profissional seja desenvolvida com excelência, buscando-se a maior segurança para o desempenho de sua atividade.

No mercado imobiliário a intermediação consiste em uma atividade de suma importância. Devido ao grande número de transações imobiliárias que ocorrem todos os dias, se torna essencial ao vendedor se utilizar da intermediação de uma imobiliária, ou de um corretor competente e devidamente registrado junto ao CRECI, visando a aproximação das partes, para que ao fim, localize o interessado ideal para a aquisição do imóvel, culminando com a consequente satisfação das suas expectativas em relação à negociação.

Para alcançar os interesses envolvidos na negociação, a contratação de agente imobiliário legítimo traz uma segurança e maior conforto ao vendedor, tendo em vista que caberá ao profissional intermediar as tratativas referentes à negociação do imóvel, bem como filtrar e determinar as melhores opções de acordo com o perfil de seu cliente contratante. Obviamente, a prática deverá ser remunerada de acordo com o percentual pré-determinado.

No âmbito das negociações imobiliárias, se torna necessário que o anúncio do imóvel por parte do intermediador, bem como a autorização do exercício da intermediação sejam expressos pelo vendedor, o que se dará através de documento escrito, conforme determina o artigo 20, inciso III da Lei 6.530/78:

Art 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que trata a presente lei é vedado:

III - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;[4]

Veja-se que, não raramente, o vendedor confere diferentes autorizações de venda no mercado, ou permite que os responsáveis pela intermediação comercializem concomitantemente o mesmo imóvel. Ocorre que, ao ser realizada a intermediação imobiliária com mais de um profissional, o vendedor contribui para a geração de riscos à comercialização do imóvel, que acabam sendo suportados pelos profissionais que aproximam as partes, tendo em vista que o intermediador pode trabalhar arduamente durante toda a negociação e ser surpreendido por outro agente imobiliário na finalização do negócio, o que fatalmente impedirá a fruição do recebimento de honorários pela intermediação da venda.

Não bastasse a situação supramencionada, a comercialização do imóvel pode vir a ser prejudicada, considerando a possibilidade de mais de um preço vir a ser praticado, o que, invariavelmente, causa insegurança ao consumidor, dificultando, inclusive, a perfectibilização do negócio jurídico. Em casos mais graves, a hipótese de comercialização em duplicidade do mesmo imóvel pode ainda trazer consequências extremamente negativas e desnecessárias ao vendedor.

Situações como essas são comuns e causam grande discussão no âmbito Judicial em decorrência de controvérsias sobre o pagamento da comissão de corretagem, ou da insatisfação do vendedor com o trabalho exercido pelos agentes imobiliários.

Diante de tal problemática, o contrato de intermediação imobiliária com a exclusividade em favor de determinado profissional acaba se prestando a possibilitar maior segurança jurídica à atividade de intermediação, e consequentemente, ao recebimento da remuneração devida.

No que diz respeito a exclusividade, essa consiste na garantia de que somente a um corretor/imobiliária seja franqueada a venda de determinado imóvel, sendo somente a ele devida a remuneração após a concretização do negócio jurídico de compra e venda. Tal contrato é celebrado entre o agente imobiliário e o vendedor do imóvel, geralmente estabelecendo prazo determinado de vigência, sendo que durante esse período, somente esse profissional estará autorizado ao exercício da atividade de corretagem sobre o imóvel.

O sobredito instrumento contratual impossibilita que as partes, tanto vendedora quanto compradora possam, eventualmente, tratar entre si os termos do negócio, ou ainda, excluir o profissional responsável pela intermedia