A CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR FIDUCIANTE DIANTE DAS ALTERAÇÕES PROMOVIDAS PELA LEI 13.465/2017

Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Camila Bertapelli Pinheiro[2]

Ao adquirir um imóvel através do financiamento imobiliário, sem oferecer uma garantia para o pagamento, se revela comum que as partes envolvidas na negociação optem pelo procedimento da alienação fiduciária, estabelecido na Lei 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel e deu outras providências. Através do referido instituto jurídico, permitiu-se a promoção das garantias necessárias à instituição financeira, a fim de que diante de eventual inadimplemento do contrato, seja possível a percepção do valor que foi concedido ao fiduciante ante a possibilidade de alienar o bem à terceiro por meio de leilão extrajudicial. Todavia, com o advento da lei 13.465/2017, algumas mudanças importantes tiveram por escopo alterar a forma do procedimento, o que por sua vez, demanda muita atenção, em especial, do devedor com parcelas em atraso, eis que o débito somente poderá ser adimplido até o momento da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, de acordo com o preconizado no artigo 26-A do referido diploma legal.


O conceito de alienação fiduciária encontra-se estampado no artigo 22 da Lei nº 9.514/97[3], ao estabelecer que “a alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Da simples análise do texto legal, se pode depreender que o contrato em apreço possui suas próprias particularidades, ao conferir à instituição financeira a possibilidade de alienar o próprio bem caso o comprador deixe de cumprir com a sua obrigação consubstanciada no pagamento das parcelas do contrato celebrado entre as partes, o que ocorrerá por meio de leilão extrajudicial, que tem por finalidade propiciar àquela a recuperação do valor inadimplido pelo fiduciante, resolvendo a propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário.


Por essa perspectiva, quando há o inadimplemento da dívida, o devedor incorre em mora, momento a partir do qual a titularidade do imóvel poderá passar a ser da instituição financeira, sendo esse o requisito para que posteriormente seja realizado o leilão extrajudicial. Todavia, nem sempre o procedimento para essa transferência de titularidade do imóvel é realizado de forma correta, do que promana a necessidade da tessitura dos pormenores que envolvem as questões relativas ao direito de informação sobre a mora do devedor antes da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, tendo em vista que, inúmeras são as vezes em que a satisfação dos requisitos tem sido invariavelmente desprezada, gerando um sem número de problemas para o devedor fiduciante.


Nesse sentido, vale trazer à baila o artigo 26 da Lei 9514/97, que assim dispõe


Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.


De acordo com o que se pode depreender do artigo supracitado, consiste em dever do credor fiduciário promover a intimação do devedor fiduciante através do oficial do competente Registro de Imóveis, de modo que a esse seja conferida a oportunidade de purgar a mora com o pagamento das parcelas vencidas e vincendas, - entenda-se por vincendas aquelas que estejam com vencimento previsto até a data do efetivo pagamento da obrigação perante o cartório -, acrescidas de correção monetária, juros e impostos, bem como valores referentes à prestações condominiais porventura existentes.